ІНТЕРВ'Ю СЕРГІЯ КОМНАТНОГО ІНФОРМАЦІЙНІЙ АҐЕНЦІЇ "УКРАЇНСЬКІ НОВИНИ"
До вашої уваги діалог, в якому фахівець пропонує своє системне бачення того, в яких напрямках потрібно реформувати житлову політику в Україні, щоб вона стала ефективною і забезпечила справедливість для людей!
Житлова політика в Україні не є однією із найобговорюваніших у загальній політичній повістці дня. Тим не менше, значна частина громадян потребує покращення житлових умов, при цьому часто не маючи коштів на придбання нового помешкання. Державні житлові програми, які могли б допомогти у даній ситуації, потерпають від недофінансування, а законодавство у сфері житла потребує вдосконалення.
Про засади житлової політики, необхідність змін у законодавстві та про міжнародну співпрацю у сфері впровадження державних житлових програм Українські Новини поспілкувалися з головою правління державної установи "Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву" (Держмолодьжитло) Сергієм Комнатним.
Мінрегіон направив на погодження законопроект про реновацію застарілого житлового фонду. Чи планує Держмолодьжитло долучитися до, безпосередньо, самої реновації?
Цей законопроект не просто на часі чи назрів – він перезрів. Нам необхідно не тільки перетворювати старі будівлі на нові, забезпечувати їхню відповідність сучасним вимогам енергоефективності, безпеки, комфортного проживання громадян. Нам потрібно провести реновацію державної житлової політики.
Що стосується законопроекту про реновацію. На жаль, ми не можемо бачити його кінцеву версію на сайті Мінрегіону, її поки що немає. Але можу сказати, що Держмолодьжитло як фінансовий інструмент готове і може долучитися до процесу реновації застарілого житлового фонду. У нас є відповідний досвід кредитування юридичних осіб для проведення заходів по реконструкції й впровадженню енергоефективних технологій. Ми за те, щоб фонд використовували для впровадження тих механізмів, які будуть законодавчо закріплені.
Ще хотів би назвати декілька цифр щодо застарілого житла. Чому це питання є перезрілим? В Україні налічується майже 15 млн домогосподарств. Житловий фонд налічує 984 млн кв. м. 54% населення України на сьогодні проживає у перенаселеному житловому фонді. Житлова площа 39% домогосподарств нижча за встановлені санітарні норми 13,65 кв. м на особу. Кожне 5-те домогосподарство проживає у будинках, зведених до 1960 року – це 15% міських та 25% сільських домогосподарств. Житловий фонд 70% домогосподарств був збудований у період між 60-тими і 80-тими роками – сюди включається 73% мешканців міських домогосподарств і 64% сільських.
Застарілий житловий фонд у нас складає 44 859 житлових будинків, в яких проживає 63 тис. осіб. 16,5 тис. будинків, у яких проживає майже 18 тис. громадян – це аварійне житло. Є велика кількість аварійного, застарілого житлового фонду, який потребує реновації. Це житло є енергонеефективним і небезпечним із точки зору екології.
Майже 33% всього енергоспоживання в країні – це житловий фонд. Викиди діоксиду вуглецю в атмосферу в житловому фонді у 2017 році склали 124 млн тон. Питання реновації і підготовки концепції житлової політики виходить із тих показників щодо стану житлового фонду, які ми зараз маємо.
Концепція державної житлової політики була прийнята Радою ще у 1995 році. У 2009 році парламент відмовився прийняти законопроект про принципи державної житлової політики. Наскільки терміново потрібно розробити і прийняти такий законопроект?
Концепція 1995 року – це ще не найбільша біда. Вона більш-менш нормальна. І нормальна стаття у Конституції щодо забезпечення житлових прав.
У нас найбільша проблема у фундаментальному законі, який регулює державну житлову політику. Це Житловий кодекс. Він морально, економічно, соціально застарілим, він є рудиментом Радянського Союзу. Цей основоположний документ пропах нафталіном. Він базується не на ринковій, а на плановій економіці.
Положення цього закону говорять про те, що Україна зобов’язана забезпечити всіх громадян житлом у власність. Ті громадяни, які сьогодні стають на квартирний облік, мають право (і, що найгірше – вони сподіваються) на отримання житла у власність безкоштовно. Вони стоять там 10, 20 років, хтось щось отримує, хтось не отримує. Ті, хто отримує це соціальне житло, приватизують його, адже процес приватизації не зупинений. Це призводить до вимивання з фондів муніципалітетів соціального житла. Коли трапляються ситуації, коли необхідно розмістити ту чи іншу сім'ю, яка залишилася без житла, в соціальному фонді, то цього фонду просто не існує.
А з 2015 року ми ще й на державному рівні не ведемо статистики щодо кількості громадян, які потребують покращення житлових умов.
Тобто, ми обіцяємо всім житловий "рай", обіцяємо всім усе у власність. По факту даємо одиницям. Тут ще треба переконатися, чи є для цього підстави, і чому вони мають це житло отримувати безпосередньо у власність, а не як тимчасове.
Що Ви можете запропонувати зараз для розробки сучасної житлової політики в Україні?
Вона має базуватися на 3 основних фундаментальних каменях. Перше – це створення житлового фонду. Це будівництво житла, яке нерозривно зв’язане із створенням соціальної інфраструктури. Сьогодні ми маємо дуже багато випадків, коли масово будуються житлові квартали, але при цьому не створюється соціальна інфраструктура. Немає дитячих садків, немає шкіл, спортивних майданчиків. Зате є магазини, розважальні центри і тому подібне. Це не сприяє комфортному життю, гармонійному розвитку людини і сім'ї.
Другий фундаментальний камінь – це експлуатація житлового фонду. Останніми роками в Україні кардинально змінюються підходи до обслуговування житла. Створюються ОСББ, програми для їхньої підтримки. Але важливо змінювати сприйняття людей: якщо ти власник квартири у багатоквартирному будинку, то ти маєш не лише права, але й обов’язки щодо обслуговування цього житлового фонду та його зберігання як мінімум в неаварійному стані.
Третій камінь – це система забезпечення житлом усіх громадян України.
Загалом житлова політика має бути справедливою, безпечною, комфортною і має давати можливість гармонійного розвитку громадянина. Вона повинна відповідати Женевській хартії ООН щодо сталого житлового господарства. Зараз ми маємо ситуацію, коли в окремих галузях (обслуговування житлового фонду, енергоефективність, державні будівельні норми) є секторальні реформи, але ми не маємо комплексного підходу до створення безпечного й доступно середовища для життя.
Як має бути відображене у житловій політиці питання забезпечення будинків усією необхідною комунальною інфраструктурою (тепломережі, системи водопостачання)?
Ми маємо ситуації, коли хаотично забудовуються мікрорайони. На жаль, існуючі генеральні плани забудови міст у більшості випадків приймалися без консультацій із громадою. Вони приймалися з урахуванням інтересів бізнесу, а не інтересів людей. І вони готувалися без урахування навантаження на мережі. І сьогодні в деяких мікрорайонах ми зіштовхуємося з тим, що не справляються мережі водопостачання, або каналізація.
У Києві біля Шулявського мосту є 3 великі будинки, які не підключені до системи водовідведення. Забудовник отримав дозвіл на будівництво, технічні умови, провів експертизу, побудував – і ми маємо 3 будинки по 300 квартир, які не підключені до каналізації. Бо існуючі мережі не можуть потягнути обслуговування цих будинків. І таких випадків по країні багато.
Тому це має враховуватися в розділі створення житлового фонду.
Щодо пункту "держава має забезпечити житлом". Раніше Ви висловлювали точку зору, що держава не повинна забезпечувати житлом абсолютно безкоштовно.
Я й зараз її висловлюю. Держава повинна забезпечити рівні права громадян, при яких кожен матиме право відповідно до своїх бажань і можливостей побудувати, придбати або взяти в оренду житло.
Зараз побудувати житло може той, хто має гроші. Придбати – так само. Соціальної, доступної оренди у нас немає. Ринок оренди на 90% знаходиться в тіні. При цьому ті громадяни, які стоять на квартирному обліку, мають право отримати житло і відразу ж приватизувати його за копійки. Це несправедливо.
Грубо кажучи, громадяни, які працюють, мають купити і подарувати квартиру чи будинок іншій сім'ї, яка, можливо, не працює, є незабезпеченою і стала на квартирний облік. Думаю, що це несправедливо.
Держава має створити фонд соціального житла, яке не має надаватись у власність. Воно має надаватися для тимчасового проживання тим категоріям громадян, які потребують соціального захисту. Це сім'ї, які зіштовхнулися з тимчасовими проблемами. Наприклад, внутрішньо переміщені особи, багатодітні сім'ї. але при цьому держава повинна створити умови, за яких громадянин зможе або придбати житло за рахунок участі у житлових програмах, взяти житло у доступну іпотеку, або орендувати за прийнятну ціну.
Що (або хто) заважає прийняттю таких рішень?
Щоб прийняти стратегію, її треба розробити. У нас за останні 10 років було декілька робочих груп по напрацюванню нового Житлового кодексу. Навіть один із варіантів за президентства Ющенка був проголосований у парламенті, але президент його не підписав.
Станом на минулий рік існувало 2 робочі групи по підготовці нового кодексу. Одна у комітеті Верховної Ради з питань будівництва, містобудування і житлово-комунального господарства, інша – в Адміністрації Президента. Комітетська група двічі засідала, а та, що в Адміністрації – не засідала жодного разу.
Початку роботи над стратегією, з моєї точки зору, заважає політичний популізм і політична імпотенція всіх без виключення політичних сил, які були при владі за часів незалежності України. Жоден політик, жодна партія не взяла на себе відповідальність сказати людям правду, що безкоштовного житла для всіх у власність більше не буде. Але при цьому будуть створені механізми, за якими можна буде або орендувати житло, або отримати його в іпотеку, або отримати тимчасове соціальне житло.
Враховуючи, що на квартирному обліку в різні періоди часу перебувало 1-1,5 млн осіб, таку велику кількість громадян ніхто не хотів поставити перед фактом, що вони стоять на черзі дарма і такого більше не буде.
Вважаю, що саме зараз, можливо, 2020-2021 роки, можна розробити і прийняти стратегію державної житлової політики. Зараз новообраний Президент представляє глобальні реформи у державі. Щоправда, це робить кожна новообрана влада. Президент декларує прозорість, країну у смартфоні, справедливу соціальну політику – і це все має проектуватись і на житлову політику.
Треба прибрати популізм із житлової політики, провести комплексний аналіз стану житлового фонду і забезпечення житлом.
Сьогодні на кожного члена сім'ї припадає 23 кв. м площі. До прикладу, показники забезпеченості житлом у країнах Європи коливаються від 40 до 50 кв. м. забезпеченість житлом українців набагато нижча за встановлені ООН нормативи. Соціологічні опитування свідчать, що майже 90% громадян України вважають, що житлові програми потрібні. 80% з них незадоволені своїми житловими умовами.
Що потрібно зробити для відновлення іпотечного кредитування? Яка ставка за кредитами була би прийнятною для масового споживача?
Іпотека в Україні не може бути нижчою за облікову ставку Національного банку, яка сьогодні складає 17,5%. Це вартість коштів, які залучає банківська система. Реальна ставка по іпотеці сьогодні складає 22-24% річних. А іноді й 26%.
Наші міжнародні колеги спочатку не вірять у таку ситуацію, дивуються, так як у країнах Європи ставка за іпотекою сьогодні складає 2-4% річних. Навіть за таких доволі прийнятних ставках по іпотеці діють державні або муніципальні програми для підтримки окремих категорій громадян.
Наприклад, у Польщі є програма "Молодь+". Молода сім'я, маючи іпотечний кредит під 3% річних, при народженні дітей отримує компенсацію частини тіла кредиту. Схожі програми є в Угорщині – там компенсується частина відсотків. Це програми, які стимулюють до покращення демографічної ситуації, до залучення робочого та інтелектуального потенціалу – оскільки вони діють не лише для громадян цих країн, а й для іноземців. В тому числі й для українців.
Державна житлова політика має базуватися на створенні соціальних якорів по утриманню в країні молоді. Звичайно, банківський ринок напряму залежить від економіки країни і ставка Нацбанку - це реальна ставка вартості нашої національної валюти. Допоки не стабілізується економіка, Нацбанк не зможе знижувати ставку за кредитами. Але при цьому держава зобов’язана створити компенсаторний механізм. Нехай не для всіх, а для окремих категорій громадян. Для соціально незахищених, для тих, хто може дати користь державі: молодь, науково-педагогічні працівники, працівники промислової сфери. Для них можна або компенсувати частину відсотків за кредитами, або давати прямі пільгові кредити.
Чи зможе поліпшити ситуацію із забезпеченням житлом урегулювання ринку орендного житла та зведення спеціальних орендних будинків?
Цивілізованого ринку орендного житла в Україні не існує. 90% всієї оренди знаходиться в тіні. Громадяни, які мають надлишки житла і здають його, ніде не реєструють договори оренди і не сплачують податків. Це проблема для економіки країни. При цьому в нас є громадяни, які взагалі не мають житла. Є соціально-економічний дисбаланс щодо забезпеченості житлом.
У нас немає соціальної оренди, ані муніципальної, ані державної. Законодавчо закріплених форм створення, експлуатації комунального чи державного орендного житла також не існує. Інвесторам і забудовникам, які приходять на ринок, набагато вигідніше просто побудувати і продати квартири, ніж обслуговувати будинок й отримувати дохід, але отримати вкладені кошти через 20-30 років.
В країнах Європи 40, 50, а в Німеччині до 70% всього житлового фонду – комунальний орендний житловий фонд.
Спільно з Європейською економічною комісією ООН минулого року Держмолодьжитло розробило законопроект про орендне житло. Законопроект передбачає створення 3 форм власності орендного житла: орендні будинки державної форми власності, які можуть бути збудовані окремими державними установами, орендні будинки комунальної форми власності і приватні дохідні будинки. Для останніх передбачені податкові пільги для забудовників і власників. При цьому розроблені механізми контролю за ціною, яка буде для кінцевого споживача. У державних і комунальних орендних будинках буде забезпечений розрахунок плати за оренду. Вона має бути не вищою, ніж 30% від сукупного доходу сім'ї.
Законопроект передбачає як права, так і обов’язки усіх сторін як при створенні житлового фонду, так і при його експлуатації. Він міг би урегулювати ринок орендного житла. На жаль, уже більше року пройшло від того моменту, як законопроект був розроблений, опрацьований центральними органами виконавчої влади, але він досі не зареєстрований у парламенті. Ми навіть не маємо сподівання, що Рада цього скликання зможе його розглянути.
Чи цікавить фонд участь у завершенні зведення довгобудів?
Нас цікавить не те, щоби участь у добудові. Нас цікавить, щоб громадяни жили у тих будинках, в які вони інвестували свої кошти. На жаль, Держмолодьжитло не є виключенням. Ми маємо клієнтів, які інвестували кошти в об’єкти-довгобуди. На протязі останніх 3 років, не маючи нормативно-правової бази, яка б урегульовувала процедуру завершення довгобудів, ми змогли вирішити проблемні питання в Сумах, Хмельницькому, Черкасах. Але залишається проблемний об’єкт в Одесі. Є проблемний об’єкт у Києві й у Дніпрі.
Ми зацікавлені, щоб законопроект про довгобуди, який був винесений Мінрегіоном, став законом. Він урегульовував би відносини між усіма суб’єктами, які мають вплив на вирішення питань довгобудів.
З 2015 року після внесення змін до закону про місцеве самоврядування всю відповідальність за довгобуди передано на місця. З однієї точки зору, ніби позбулися проблеми, в органів місцевого самоврядування є важелі впливу. Але, спілкуючись із представниками органів місцевого самоврядування, виявляється, що це, звичайно, добре, але важелів недостатньо.
Наприклад, якщо забудовник має у власності земельну ділянку, або навіть якщо вона у нього в оренді і він виконує всі умови договору, але при цьому на ділянці є довгобуд, ми не можемо забрати цю землю і надати її іншому забудовнику. Чи навіть самостійно добудувати без згоди цього власника або орендаря. Це основна проблема, яка на сьогодні є.
Інша проблема – це підключення до інженерних мереж. Іноді монополісти по енергозабезпеченню видають технічні умови, вони виконуються забудовником, об’єкт стоїть готовий, а балансоутримувач мереж або монополіст змінив технічні умови. І підключити об’єкт не можуть. Заручниками таких ситуацій є громадяни.
Тому, повертаючись до формування житлової політики, це все має, перш за все, спиратися не на інтереси монополіста, бізнесмена чи чиновника, а спрямоване на захист інтересів громадян.
Скільки регіональних житлових програм діє у 2019 році?
На відміну від "уваги" центральних органів виконавчої влади до державних житлових програм, на місцях ми маємо великий прогрес. Ми активно співпрацюємо з Асоціацією міст України і завдяки цій співпраці й можливостям місцевих бюджетів в результаті фінансової децентралізації ми змогли лише за 2 останні роки досягнути збільшення фінансування житлових програм за рахунок місцевих бюджетів по 30% щороку.
Якщо у 2015 році на всі житлові програми муніципалітети передбачили 37 млн гривен, то минулий рік ми закінчили на показнику 240 млн гривень. У поточному році ми плануємо отримати не менше 300 млн з місцевих бюджетів. На сьогодні ми маємо 110 місцевих програм, які реалізовані для різних категорій громадян. У першу чергу це молодь, науково-педагогічні працівники, працівники комунальної сфери, учасники бойових дій.
На жаль, не користаються великою увагою в органів місцевого самоврядування така категорія громадян, як внутрішньо переміщені особи. Муніципальні програми для таких громадян є лише в поодиноких органах місцевого самоврядування, переважно в тих регіонах, які географічно ближче до лінії розмежування. З моєї точки зору, це пов’язано із тим, що переселенці не є електоратом на місцевих виборах. Місцеві депутати і мери не зацікавлені в тому, щоб вирішити житлові питання цих людей, оскільки не отримають від цього ніякого політичного зиску.
В яких регіонах ситуація із впровадженням житлових програм найважча і чому?
Хочу почати з найкращих. Найкраща ситуація – у Харкові. Минулого року із 240 млн гривен на місцеві програми 72 млн гривень виділив саме Харків. 10 млн виділила Харківська область, більше 20 млн гривень – Полтавська область, так само – Черкаська область.
Минулого року проблемною була Одеська область – фінансування з місцевих бюджетів становило 0 гривень. Цього року ми вже маємо перші 4 млн гривень фінансування місцевих програм з бюджету Одеської області. Проблемними залишаються Київ і Київська область. Тим не менш, цьогоріч у Київській області прийняли комплексну програму по забезпеченню житлом, але ми ще чекаємо бюджетного наповнення цієї програми.
Залишаються найпроблемнішими 3 області: Кіровоградська, Луганська і Донецька. У даних областях дуже низький рівень будівництва економ-житла. У Кіровоградській області йде будівництво, але там кілька будинків і вони не економ-класу. В Луганській і Донецькій областях в принципі не ведеться нового житлового будівництва, на яке ми могли б направити кошти.
У Донецькій області зараз лише починається будівництво одного будинку в Маріуполі. Зараз лише ведуться підготовчі роботи. В луганській області був один будинок, але його вже збудували. Зараз плануємо починати інший.
А яка ситуація з фінансуванням житлових програм у Києві? Чи є допомога із столичного бюджету?
Раніше Київ мав свою комунальну фінансову установу банк «Хрещатик», через який вони реалізовували програму забезпечення житлом київської молоді. Банку немає уже 3 роки. На звернення київська влада відповідає, що вони готують програму. З ким ця програма буде, коли буде – ми, на жаль, поки що не знаємо. У такій розгалуженій системі адміністративного апарату будь-яка програма може ходити десятиріччями і там і залишитися.
Як розвивається співпраця Держмолодьжитла із міжнародними організаціями?
Наш євроінтеграційний курс і рівень життя населення Європейського союзу дає нам чіткий вектор руху в частині залучення їхнього досвіду. Ми вивчаємо досвід Європи в частині орендного житла, і вже спільно з партнерами напрацювали відповідний законопроект.
Також ми бачимо, що такі країни, як Сербія, Боснія, Герцеговина, Чорногорія, також свого часу зіштовхнулися з проблемою забезпечення житлом біженців і переселенців. Жодна з цих країн не вирішила таку проблему самотужки, без залучення технічної та інвестиційної підтримки від фінансових інституцій ЄС.
Хочу нагадати про резолюцію Парламентської асамблеї ради Європи №2198, яка була прийнята на початку 2018 року. ПАРЕ закликала Банк розвитку Ради Європи як соціальну фінансову інституцію та уряд України до пошуку спільних програм фінансування житлових проектів для внутрішньо переміщених осіб. Початку цієї співпраці ми чекали майже рік.
На початку цього року я звернувся до голови банку, пана Рольфа Венцеля, з проханням поділитися досвідом реалізації соціальних житлових проектів для ВПО та інших соціально незахищених категорій громадян. Відповідь надійшла швидко. Банк готовий до співпраці з Україною, готовий інвестувати кошти (а це 1-2% річних). За такого варіанту ми б отримали шалений потік інвестицій у будівельну галузь.
Ми отримали досвід, проаналізували його в межах компетенцій і надали до уряду для прийняття рішення щодо створення робочої групи для початку перемовин з Банком розвитку Ради Європи щодо співпраці. Створеної робочої групи на сьогоднішній день немає і не маємо початих переговорів.
Окрім цього є ще Світовий банк, Європейський інвестиційний банк, багато інших фінансових інституцій, які сьогодні готові інвестувати в житлові програми в Україні. Для них головними є безпека інвестицій, прозорість і справедливість. Безпеку можна забезпечити завдяки державним гарантіям, а от із прозорістю і справедливістю виникає багато питань.
Також ми співпрацюємо з Європейською економічною комісією ООН, ПРООН, з Верховним комісаром ООН у справах біженців, Міжнародною організацією з міграції, тощо. Наша співпраця полягає як в обміні досвідом по житлових проектах, так по забезпеченню прозорості нашої діяльності. Так, минулого року фонд реалізував проект "Держмолодьжитло у смартфоні". Завдяки цьому громадянин має можливість подати заявку на участь у житловій програмі онлайн. Зараз ми із міжнародними партнерами впроваджуємо проект онлайн-кабінету клієнта.
Раніше Держмолодьжитло повідомляло, що планує залучити позабюджетні кошти для фінансування житлових програм. Чи вдалося установі залучити донорів?
Ми розробили близько 10 проектних пропозицій для залучення інвестицій і грантових коштів на реалізацію програм для молоді, ВПО, учасників АТО. Ми їх презентували партнерам у міжнародних організаціях, на форумах в Таллінні, Берліні. Працюємо над цим лише півроку. Жоден проект за такий короткий період часу не може бути реалізований чи навіть мати рішення про свою майбутню реалізацію. Тим більше, в умовах зміни влади в країні. Всі потенційні інвестори і донори зацікавилися проектами, але їм необхідний час для додаткового опрацювання. Їм потрібно розуміти, з ким вони надалі можуть працювати в Україні.
Залучити фінансування без центрального органу виконавчої влади Держмолодьжитло не може.
Тобто, активізації роботи у цьому напрямку можна очікувати після формування нового складу Кабміну?
Як мінімум, ми будемо робити все можливе, щоб це відбулося.